茅ヶ崎本店の湯澤です。

今回は住宅業界を中心に話題となっている”4号特例の縮小”についてです。

先ず、”4号特例”とは？？からご説明差し上げます。

2階建て以下の「木造住宅などで建築確認の一部の審査を省略する制度」です。

3階建て以上の木造住宅や集合住宅等で必要となる「構造審査」等が一定規模以下の住宅では省略出来ると言う制度です。

この様に特例の対象となる建築物を「建築基準法第6条第1項第4号」に該当し、

不動産業界では「4号特例」などと呼ばれております。

一般的な建売住宅の場合、2階建てでは構造計算の「省略が可能」だが、3階建てだと「構造計算が必須」と言う事です。

木造建築の場合、法律では基礎構造や住宅に最低限必要な耐力壁の量と配置のバランス、

柱の大きさ等に基準が定められています。

4号建築の場合、現行法ではこれらを確認する為の図書を確認申請書に添付が不要です。

そして4号特例では一部の審査が省略される為、審査期間はほかの建築物が35日に対し7日と申請から許可までの日数も短くなっております。

ですので4号特例制度は、設計士または建築士及び審査期間、建築主（売主など）に対して非常にメリットが大きい制度です。

但し、このメリットはあくまでも構造安全上の確保を確実に行っていると言う信用を前提として成立しています。

今回の法改正の発端は、某大手ハウスメーカー2社の不正がそもそもの原因です。

不正内容は、2006年から2008年にかけて耐力壁の検討を行わない不適切な設計が行われた建売住宅（2階建がメイン）が、

1830棟あることが発覚し、これに関与した一級建築士22名は処分されました。

この事件は審査省略のある4号建築だから出来た不正事件なのです。

今後、「4号特例」が縮小されても「全ての建築物が審査・検査省略廃止の対象」とはなりません。

改正後も、平屋で延床面積が200㎡以下で且つ都市計画区域内の建築物は4号特例が継承され、「新3号建築物」となります。

2階以上、または延床面積200㎡超の建築物は、特例制度の対象外となりますので

一般的に需要・流通量の多い木造戸建て住宅で2階建てであれば、審査省略の対象外となります。

皆様が実需の為にお探しされる一般的な2階建ての新築戸建ての場合「新2号建築物」となり、審査が必須となります。

構造面については安心が増えますが、その分コストが増えるので物件価格の上昇もあるかも知れませんね。



振り返って見ればある一定の時期から「住宅性能評価」を取得する物件が建売業界でも増えた気がします。

「住宅性能評価」を取得＝構造安全性の担保＝不正は難しいとなります。

「住宅性能評価」を取得する建売物件が増えた理由は、過去の不正防止の為なのかも知れません。


不動産はお探しの際も購入の際もタイミング次第のお買い物です。


皆様のご来店お待ちしております。


茅ヶ崎本店　湯澤